經濟觀察網 記者 胡艷明  房貸利率在2023新年再迎重磅消息。

1月5日，中國人民銀行網站發布消息稱，近日，人民銀行、銀保監會發布《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》（下稱“《通知》”），決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

央行表示，住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態調整，有利于支持城市政府科學評估當地商品住宅銷售價格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產市場平穩健康運行的長效機制。

在過去的2022年，房貸利率下限達近三年來新低，本次調整后，部分城市首套房貸利率有望達到新低。

有銀行業分析師表示，這項政策不影響存量按揭貸款，主要通過調節新發放的房貸利率來刺激地產需求。

首套房貸利率下限政策調整

此次《通知》的主要內容包括四方面：一是自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估。

二是對于評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

三是對于采取階段性下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續評估期內新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

四是其他情形和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

仲量聯行大中華區首席經濟學家兼研究部總監龐溟對記者表示，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，說明在堅持“房住不炒”的大方向下，包括首套住房貸款利率政策在內的各項房地產調控措施更為注重科學客觀、靈活機動、接續生效，在明確評判標準和操作細節的基礎上促進政策優化調整的規范化、常態化、體系化，有利于夯實城市政府主體責任和明晰核心政策目標，豐富“因城施策”“一城一策”的政策工具箱深度、廣度和覆蓋面，有利于支持剛性住房需求充分有序釋放，有利于通過建設長效機制來促進房地產市場平穩理性運行和房地產行業良性健康發展。

首套房貸政策歷經多次調整

為支持房地產平穩發展，過去一年，房貸政策歷經多次調整。

其中，關于房貸利率下限，LPR改革后首次調整在2019年。2019年8月25日，央行發布的〔2019〕第16號公告中，規定“首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。”

2022年5月，全國首套商業性個人住房貸款利率的參考標準下調20個基點。2022年5月15日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》提出，對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

2022年國慶節前夕，樓市連續迎來三大重磅政策，關于房貸利率下限、購房稅收優惠及公積金貸款利率三方面。

2022年9月29日晚間，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。符合條件的城市政府可根據當地房地產市場形勢變化及調控要求，自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

2022年9月30日，財政部、稅務總局發文表示，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

9月30日晚間，人民銀行網站公布消息，自2022年10月1日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

在過去的2022年，作為房貸利率參考的5年期以上LPR報價實現“三連降”，房貸利率下限達近三年來新低。根據全國銀行間同業拆借中心數據，2022年12月公布的5年期以上LPR報價為4.30%。相比2021年12月，5年期以上LPR報價一共下降了3次，從4.65%下調至4.3%，累計下降了35個基點。

央行數據顯示，2022年10月新發放居民房貸加權平均利率為4.3%，已低于2009年6月創下的有歷史記錄以來最低水平（4.34%）。